悦来网一日售罄！这类产品为何受投资者青睐？

4月22日，由华泰证券资管担任基金管理人和资产支持证券管理人的华泰苏州恒泰租赁住房REIT正式发售。该项目网下认购倍数达222.64倍悦来网，创下历史新高；因公众投资者认购太多，提前结束募集。

2025年以来，在市场避险情绪升温、投资者寻找稳定收益来源的需求日益增加等因素影响下，公募REITs市场热度升温，相关指数持续走高。从上市首发到扩募扩容，REITs市场双轮驱动格局正在形成。

分析人士认为，目前公募REITs的投资价值较为显著。底层资产的确定性以及强制分红模式，使其可以成为投资者资产配置的一部分，满足投资者的投资需求。

认购热情升温

4月22日，由华泰证券资管担任基金管理人和资产支持证券管理人的“华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金”（简称“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”）正式发售。

根据公告，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的222.64倍，创下历史新高。

当日盘后，华泰苏州恒泰租赁住房REIT公告，公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限悦来网，提前结束公众投资者的募集，原定的募集截止日为4月23日。

作为江苏省首单租赁住房REITs项目，本项目底层资产为苏州工业园区最大的“人才优租房”社区，预计融资规模为13.67亿元。根据招募说明书介绍，募集资金拟用于苏州市租赁住房市场建设发展，与恒泰集团未来租住板块规划建设相契合，进一步支持实体经济发展。

近年来，华泰证券资管在公募REITs领域多维度发力，前期已完成推动3单公募REITs项目上市，项目底层涵盖高速公路、仓储物流、产业园等不同类型资产。

光大证券分析师孙伟风表示，公募REITs采用询价定价机制，认购价格以向网下投资者询价的方式确定。网下认购倍数（全部有效网下认购份额/最终网下发售份额）的整体变化趋势与定价分位数较为一致，与公募REITs二级市场走势相关性较高。

历史发售情况看，市场较为青睐保租房REIT、能源REIT、生态环保及市政水利REIT。根据孙伟风的计算，目前已上市64只产品的网下打新收益率均值为8.8%，收益率最高的为国泰君安济南能源供热REIT，达49.9%。

2024年第四季度以来悦来网，打新热潮持续，收益主要来自于一二级价差及老产品补涨后价差，在无风险收益率预期下行的背景下，光大证券预计，打新热潮仍将得以持续，重点关注新产品与同业态老产品的价差。

市场量价齐升

2025年以来，公募REITs市场热度升温。截至4月22日，中证REITs全收益指数为1066.995，相比于2024年12月9日的区间低点925.46，增幅逾15%。

伴随着万亿级别REITs市场蓝图不断展开，在中国证监会的统筹指导下，REITs市场的常态化发行明显加快，全市场已有60余只REITs产品上市，板块集聚效应和示范效应逐步显现。

4月21日，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（南方顺丰物流REIT）在深交所上市。至此，公募REITs上市产品数量增至66只。从产品数量分布来看，园区基础设施REITs以17只产品数量居首。

2024年以来，公募REITs市场发行上市步伐明显提速。Wind数据统计，66只已上市的公募REITs中，36只产品为2024年以后上市。

与此同时，从上市首发到扩募扩容，REITs市场双轮驱动格局正在形成。4月17日，博时基金发布关于博时招商蛇口产业园REIT拟第二次扩募并新购入基础设施项目的公告，公募REITs市场即将迎来首单二次扩募项目。国泰君安东久新经济REIT、中航京能光伏REIT等扩募申请还在推进中。

华泰证券资管相关负责人在受访时介绍，REITs市场的不断蓬勃发展，将有助于国家“防风险、去杠杆、稳投资、补短板”进程，同时有益于完善储蓄转化投资机制、降低实体经济杠杆、推动金融供给侧改革、促进资本市场的高质量建设，为金融机构做好“五篇大文章”，持续服务实体经济与民生发展打造范本。

投资价值显现

业内人士看来，公募REITs将具有持续性、稳定性现金流的不动产资产转化为流动性较强的上市证券标准化产品，具有强制高分红、投资门槛较低、流动性较好的特点，已成为投资者多元化配置资产、分散投资风险、致力增厚收益的优质选择。

盘古智库高级研究员余丰慧在接受《国际金融报》记者采访时表示，公募REITs的火爆现象反映了市场对于这类产品的强烈需求和认可。尤其是在当前经济环境下，投资者寻找稳定收益来源的需求日益增加，而REITs以其稳定的现金流和相对较低的风险特性，成为了不少投资者的理想选择。此外，政策的支持也极大地促进了REITs的发展，为市场的繁荣提供了有力保障。

独立财经评论员郭施亮对《国际金融报》记者表示，公募REITs的火爆，与当前市场避险情绪升温有关。当前，市场相对缺乏有效投资渠道。一方面，公募REITs底层资产比较稳定，为投资者带来确定性的投资预期。另一方面，公募REITs采取强制分红的模式，一般是按照当年净利润90%以上进行分红，这种模式具有一定的投资确定性，也深受投资者的认可。

“底层资产的确定性以及强制分红模式，使其可以成为投资者资产配置的一部分，满足投资者的投资需求。”郭施亮说。

目前来看，公募REITs的投资价值依然显著。余丰慧表示，随着越来越多的产品上市，投资者的选择更加多样化，这不仅有助于分散风险，也为市场注入了新的活力。特别是那些与国家发展战略紧密相关的基础设施项目，如租赁住房、数据中心等，它们具有良好的长期增长潜力。不过，投资者也应该注意到，尽管REITs通常被认为是较为稳健的投资选项，但仍然存在市场波动风险，因此在投资时应综合考虑自身的风险承受能力。

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